學生貸款會影響買房嗎? 通過學生貸款獲得抵押貸款

學生貸款會影響買房嗎? 今天的許多中年千禧一代肯定是這麼認為的。 在 2021 年 CNBC-Harris 對 33 至 40 歲的千禧一代進行的一項調查中,大約六分之一尚未擁有房屋的人表示,他們認為學生債務影響了他們的購買能力。

由於如此多的大學畢業生背負的學生債務比他們的年收入還多,他們認為學生貸款可能成為購房的主要障礙是有道理的。但是學生貸款對買房有多大影響? 是否有特別適用於有學生債務的購房者的特殊抵押貸款規則? 讓我們來看看有關學生貸款和抵押貸款的所有細節。

助學貸款對買房有影響嗎?

雖然您需要有良好的信用評分才有資格獲得抵押貸款並獲得最佳利率,但這並不是抵押貸款機構考慮的唯一因素。另一個關鍵因素是您的債務收入比 (DTI)。

實際上有不止一種 DTI。貸方通常會同時查看您的前端 DTI 和後端 DTI。

前端DTI比率

您的前端 DTI 是通過將您預期的每月抵押付款和房屋所有權費用(抵押、財產稅、抵押保險、房主保險等)除以您的每月總收入來計算的。

例如,如果您的月收入為 2,000 美元,而貸方預計您每月的房屋所有權費用為 500 美元,那麼您的 DTI 為 25%。

要獲得傳統貸款的資格,您通常需要將前端 DTI 保持在 28% 以下。

從技術上講,您的學生貸款不會影響您的前端比率。但是您仍然希望保持盡可能低的前端比率。當您在高端擁有後端 DTI 時,較低的前端 DTI 可以幫助您獲得抵押貸款的批准。

後端DTI比率

雖然您的前端 DTI 只考慮您的住房成本,但您的後端 DTI 會考慮您欠下的所有未償債務。這意味著您的後端 DTI 會考慮您的學生債務。這就是大專生貸款和抵押貸款有時不合時宜的地方。

要確定您的後端 DTI,請將您的每月債務支付除以您的每月總收入。

後端 DTI 限制

要獲得抵押貸款資格,您通常需要不高於 28% 的前端比率和不高於 36% 的後端比率(稱為 28/36)。但某些貸款將允許更高的限額:

傳統貸款通常是 28/36。
聯邦住房管理局 (FHA) 的限制目前為 31/43,但在某些情況下可能會更高。
美國退伍軍人事務部 (VA) 限制僅使用 41 的一個 DTI 進行計算。
美國農業部 (USDA) 的限制是 29/41。
雖然這些程序可以幫助您克服典型的 36% 後端 DTI 限制,但如果您的 DTI 為 43% 或更高,則選擇較少。這是您在保持合格抵押貸款資格的同時可以擁有的最大 DTI。

學生貸款如何影響您的後端 DTI 比率

例如,假設您正在申請抵押貸款,並且您的月收入為 4,000 美元。然後假設您的住房費用為每月 1,000 美元,您每月支付 300 美元的汽車費用,每月支付 700 美元的學生貸款。這就是數學計算的方式:

$1,000+300+700= $2,000(債務總額)

2,000 美元/4,000 美元 = 50% 後端 DTI

這個 DTI 顯然相當高,並且在大多數情況下會使您沒有資格獲得抵押貸款。但是,如果您每月的學生貸款支付僅為 350 美元,請注意情況會如何變化。

$1,000+300+350= $1,650(債務總額)

1,650 美元/4,000 美元 = 41% 後端 DTI

這個 DTI 對於傳統貸款來說仍然有點高,但可以使您有資格獲得 FHA 貸款。如果您決定購買稍微便宜一些的房屋,您可以將 DTI 降得更低。這個例子說明了降低學生貸款成本對於幫助您獲得抵押貸款批准的重要性。

如何提高您的後端 DTI 比率

如果你有大量的學生貸款債務,上一節可能會讓你擔心。不要緊張。有很多策略可以幫助您降低 DTI。這裡有幾個選項。

  1. 增加首付

如果您擔心您的債務與收入比率,您可能需要稍微推遲購房,以便為更大的首付存錢。你預付的錢越多,你的 DTI 比率就越低。

是的,許多首次購房者計劃的首付要求較低。許多州也提供首付援助計劃。但是當涉及到讓您的 DTI 進入可接受的範圍時,支付少量首付實際上可能適得其反。

  1. 改用收入驅動的還款 (IDR) 計劃

如果您的學生貸款的全部或大部分是聯邦貸款,您可能需要考慮簽署收入驅動的還款 (IDR) 計劃。

IDR 計劃確實不會改變您的欠款金額。而且,事實上,您通常會為這些計劃支付更多利息。但他們可以改變的是您的每月付款。

這就是獲得抵押貸款資格的關鍵——將您的每月債務控制在可接受的範圍內。 IDR 還款計劃,如現收現付 (PAYE) 或修訂版現收現付 (REPAYE) 可以幫助您做到這一點。

  1. 為你的學生貸款再融資

根據您需要減少多少學生貸款,再融資為較低利率的貸款可以幫助您達到目標。如果您正在為公共服務貸款減免 (PSLF) 或收入很低,這不是一個好的選擇。

但是,如果您的收入很高(使收入驅動的計劃不太有用)並且您沒有為 PSLF 努力,那麼再融資不僅可以幫助您減少總體大學生貸款的支付,還可能幫助您獲得抵押貸款的資格。

“補償因素”如何提供幫助

如果您仍然擔心您的學生貸款付款會使您的 DTI 比率過高,那麼您確實有選擇。一種是嘗試找到提供不合格貸款的貸方。然而,這些產品通常會更貴。 如果您嘗試使用 FHA 貸款等政府抵押貸款產品,如果您有補償因素,您的貸方可能會忽略債務收入比。考慮到這些因素,FHA 貸款的最大前端和後端 DTI 比率增加到 46.9%/56.9%。 FHA 允許貸方考慮幾個因素。但任何人都可以利用的是“驗證現金儲備”補償因素。如果您存夠足夠的現金來支付至少三筆抵押貸款,這可以幫助您獲得貸款資格。甚至可以考慮高達 60% 的退休收入賬戶資金。 另一個可能適用於您的補償因素是“未反映在總有效收入中的顯著額外收入”因素。如果您的收入(如兼職收入、加班收入或獎金)未反映在您的總有效收入中,則您有資格獲得此例外。 注意:截至 2021 年 6 月,FHA 貸款現在僅考慮您的收入驅動每月付款,而不是學生貸款餘額的 1%。這將使 FHA 抵押貸款對債務收入比較高的學生貸款借款人更具吸引力。

結論

所以我們已經看到,即使 DTI 很高,也有很多選擇可以幫助您獲得住房貸款。 但你應該嗎? 或者增加抵押貸款義務會給您的生活增加太多壓力和財務風險?大多數人的目標是最終完全沒有抵押貸款。

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